住房是通向城市的“通行門票”。房地產市場波動牽動城市人心，決定門票成本，關乎房價預期。雖然當前房地產市場基本面整體存在背離，但城市房價依然堅挺。據2019年5月份全國70個大中城市房價數據，新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有67個，二手房銷售價格環比上漲的城市有55個，出現了普漲態勢，只不過二線城市新建商品住宅和二手房銷售價格同比漲幅較4月份均回落0.2個百分點。這說明，由城市通行門票信仰衍生出的房價預期依然強勁，但要高度警惕。

過去，我國城市房價持續頑強上漲，持續時間之長、上漲幅度之高已經超出了常識預期。各種解釋也隨之堂而皇之登堂入室，比較流行的有國際比較、人口紅利、城鎮化進程、土地財政、金融政策等，這些都不無道理，對社會的房價預期形成認知支撐。近年，圍繞著熱點城市“搶人大戰”，又有提出“城市門票”觀點，也就是購買住宅是進入城市的“通行門票”。而購買城市“通行門票”的價格，實際上內含了城市各種優質衛生、醫療、教育、人文等社會基礎設施使用的準入費用，而不僅僅簡單反映為市場基本面所決定的住宅的合理銷售價格。毋庸置疑，城市通行門票的解釋，一定程度真實反映了人們對城市生活的向往，也能相當程度解釋房價的頑強上漲。事實上，從一線城市到二線城市，城市化浪潮席卷了社會資金和人口流動，相關城市房價近年來都呈現出明顯上漲態勢。

理論到現實總是存在距離。在城市通行門票價格水漲船高的同時，市場基本面背離卻是一個不容忽視的客觀存在。當前我國多數城市房價之高，已非一代人所能支撐。特別是一線城市和個別熱點二線城市的房價，需要兩代人三個家庭傾其所有才能勉力支撐。而資金和人口向城市高度集中，總要受到客觀條件限制。一方面，社會終端需求支撐能力總會有盡頭。財富積累需要過程，財務加杠桿也要受到收入前景剛性約束。房價持續高位上漲的城市，已基本排除剛性住房需求的購買空間。一些城市房租收益率過低，已經顯現出房價泡沫化特征。從邏輯上分析，要想維持房價剛性泡沫，必然要求購買城市通行門票的數量是成倍遞增，這顯然已經背離了社會現實和規律。另一方面，城市擴張總會有邊界。不少分析人士總拿日本東京城市圈來說事。即便是日本東京的房價，也明顯低于北京、上海和深圳。此外，我國幅員遼闊，主要人口和資金集中在少數城市，即便是技術上可行，實踐上也并不可行。實際上，這些年我國一些城市過度擴張對周邊小城鎮的虹吸效應，已經顯著加劇了區域經濟社會發展不平衡，同時也加重了城市病沉疴。

不難發現，在房價普遍上漲的5月份，房地產市場多項指標已經出現了背離。從房地產開發投資看，2019年1-5月份，全國房地產開發投資46075億元，同比增長11.2%，增速比1-4月份回落0.7個百分點。其中，住宅投資33780億元，增長16.3%，增速回落0.5個百分點。從土地成交價款看，2019年1-5月份，全國房地產開發企業土地購置面積同比下降33.2%，土地成交價款同比下降35.6%，降幅擴大2.1個百分點。從房地產開發企業到位資金看，2019年1-5月份，房地產開發企業到位資金同比增長7.6%，增速比1-4月份回落1.3個百分點。從未來住宅供應看，2019年1-5月全國住宅施工面積518617萬平方米，增長10.4%。按照2018年商品房銷售面積計算，去化周期大約3年。

值得高度警惕的是，由城市通行門票衍生出的房價剛性上漲預期和信仰，已經進一步加劇了房地產金融化問題。近年來，部分城市居民杠桿明顯抬升。住戶部門已經成為信貸主要投放領域。隨著住戶部門貸款持續增長，居民收入主要用于償還房貸，導致儲蓄存款增長緩慢。據全國金融統計數據，2019年5月份，全國住戶部門新增人民幣貸款6625億元，而同期住戶部門新增人民幣存款僅2417億元。隨著我國宏觀經濟增長中樞回落，社會儲蓄率回落，也在一定程度上制約社會對房地產龐大庫存的消化能力。我國已經進入經濟高質量發展軌道，需要更加依靠科技創新驅動，而不是由鋼筋、水泥鑄就的粗放型增長。特別是房地產業超前發展導致的宏觀經濟金融運行風險，始終是供給側結構性改革和經濟高質量發展的重大隱患，也在一定程度上制約了宏觀政策空間。

說到底，是城市通行門票假說，還是由此衍生的房價剛性上漲信仰，決定了未來房價的走勢，這只能聽由時間來大浪淘沙。經濟學本質上屬于社會科學，數學建模和計量經濟學方法引入，并不能改變經濟學社會科學的本質屬性。但經濟運行基本邏輯放之四海皆準。也就是說，經濟增長動力必然受到內在邏輯約束，所謂貨幣政策、財政政策等宏觀政策，只能熨平短期經濟波動，不能給予經濟增長持續恒久動力。如果可以通過“印錢”刺激經濟增長，那么發展中國家很快就能超越發達國家。基于相同邏輯，房價剛性上漲預期很可能是讓投資者“放心”的邏輯，并不是房地產市場內在運行邏輯的真實反映。“房子是用來住的，不是用來炒的”。如果過于專注房子的投資屬性，那么房價持續高位上漲就是一個博傻游戲，就看誰是最后的“接盤俠”。考慮到當前內外部經濟金融環境，無論從哪一點分析，都要始終堅定房住不炒定位，嚴禁信貸資金違規進入房地產領域。