近日，北京和上海均降低購房首付比例、下調(diào)住房貸款利率并調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)。至此，北上廣深四個一線城市均已調(diào)整優(yōu)化樓市調(diào)控政策。政策落地后，市場反應(yīng)如何？

證券時報記者為此走訪了北京、上海和深圳三地的樓市，發(fā)現(xiàn)市場人氣有所提升，新房售樓處到訪量以及二手房帶看量都有所增加，不過買方觀望情緒仍較濃厚，且樓市冷熱分化。

北京：樓市冷熱分化 次新房更受關(guān)注

作為全國樓市風(fēng)向標(biāo)，北京新政落地后的市場表現(xiàn)備受關(guān)注。12月17日，證券時報記者從多家房產(chǎn)中介門店了解到，新政落地首個周末市場冷熱分化明顯，有的區(qū)域帶看和成交量增加，有的區(qū)域則比較冷清，大面積次新房看房客戶較多，“老破小”看的不多。

某房產(chǎn)中介豐臺區(qū)一門店的小劉這兩天比較忙，他對記者表示，這么冷的天，理論上應(yīng)該沒什么人看房，但是這兩天明顯感覺客戶量多了。“我們店大概10多個人，今天都有帶看的，我一下午就帶了3個客戶。周六我們整個片區(qū)成交了10套房，今天估計也有6套了。”他說。

小劉對記者說，最近成交的基本都是剛需年輕客戶，買房都要貸款，之前是因為首付不夠，新政后，首付降了，就選擇出手了，買一居室、兩居室的居多，現(xiàn)在成交的也是已經(jīng)掛牌一段時間、降價相對便宜的一些房子。

另一家大型房產(chǎn)中介東城區(qū)某門店的小張則顯得清閑不少。他告訴記者，這兩天太冷了，沒什么人看房，因為這次新政對“老破小”不友好，學(xué)區(qū)房客戶更觀望了。

北京東城區(qū)某小區(qū)  張達(dá)/攝

該房產(chǎn)中介西城區(qū)某門店的王經(jīng)理表達(dá)了類似的觀點。他對證券時報記者說，新政后這三天，樓齡比較新、面積大點的次新房看的客戶比較多，“老破小”看的不多。

王經(jīng)理進(jìn)一步解釋說：“新政后，五環(huán)以內(nèi)單價8.5萬元以內(nèi)算普宅，面積大的房子網(wǎng)簽價就高，貸款就能多，但面積小的房子貸款還不如新政前多。以40平方米的一居室為例，按單價8.5萬元算總價340萬元，新政前五環(huán)內(nèi)單價3.96萬元或總價468萬元以上算豪宅，首套房能貸303萬元，現(xiàn)在單價8.5萬元算普宅，網(wǎng)簽價只能做到340萬元，首套只能貸200多萬元了，首付雖然降至五成，但是也比以前還要高100萬元。所以新政對于面積小的且原值較低的這類房子，影響比較大，相當(dāng)于比以前成本還高了。”

王經(jīng)理認(rèn)為，這次政策明顯是鼓勵改善、鼓勵往城外買、鼓勵買大房子，讓交易流通起來。

有多個門店的中介人員普遍認(rèn)為，這次沒有9月北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后立竿見影的效果。這兩天還沒有太明顯的帶看成交變化，政策消化還得有一個過程，大家還在觀望。也有中介人員表示，可能也跟這幾天北京天氣太冷大家不愿意出門有關(guān)。

值得注意的是，北京有的新房項目銷售表現(xiàn)較好。新政落地當(dāng)晚，位于大興區(qū)西紅門板塊的中建·玖玥府發(fā)布海報稱“今夜不打烊”，12月16日上午正式開盤，截至12月17日，該項目首開勁銷31.2億元。

對于當(dāng)前的市場情況，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅在接受證券時報記者采訪時表示，從新房項目來看，到訪項目的客戶數(shù)量在增加，但是實際的認(rèn)購和成交并沒有非常明顯的增長，至少相比9月“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后前三天的市場熱度，這次可以說是不溫不火、波瀾不驚。

對于出現(xiàn)這種情況的原因，郭毅認(rèn)為，這次寬松政策看似對首付、月供都有所調(diào)整，但實際上對于降首付，經(jīng)過9月的“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，對改善購房家庭的拉動已經(jīng)在那個階段得到一定釋放，而貸款利率的下調(diào)并沒有完全到位，至少目前北京還執(zhí)行著全國最高的利率水平。一方面，這讓大家認(rèn)為未來可能還會有繼續(xù)下調(diào)的空間和機會，另一方面；對于大家月供負(fù)擔(dān)的降低并沒有明顯的帶動，所以這次新政對市場成交的拉動可能會是一個漸進(jìn)式的、緩慢的過程，而不會產(chǎn)生立竿見影的效果。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受證券時報記者采訪時則表示，此次重磅政策后市場熱度依然不高主要有三個原因：一是本次政策之前市場已經(jīng)出現(xiàn)價格大跌，購房者信心不足，相比9月初這次政策力度很大，但是之前市場還在博弈，所以很容易拉動一批需求入手。二是政策力度大的基本都是加杠桿政策，限購依然沒有調(diào)整，沒有新增需求，二手房掛牌量還在漲，換房依然難度大。三是最近天氣原因也影響了市場成交。

上海：新房售樓處人氣提升 二手房帶看量增加

12月16日，上海樓市政策調(diào)整后的首個周末，盡管當(dāng)天寒潮來襲，但滬上多個新房售樓處都迎來一波看房熱潮，二手房方面，房產(chǎn)中介的咨詢量以及帶看量也有所增加。

當(dāng)天下午4點半左右，記者到達(dá)上海奉賢區(qū)某樓盤時，售樓處人氣依然不減，用于客戶接待的圓桌幾乎滿座，約有7、8組客戶正在洽談。記者在場的一個小時內(nèi)，見到一組看房者簽約。

上海奉賢區(qū)某樓盤售樓處多組客戶在洽談  張淑賢/攝

“砸金蛋（簽約）的這組客戶，過來不到一個小時就簽約了。”該樓盤售樓處人員告訴記者，截至下午5點，當(dāng)天已簽約5單，看房者比上周多了，簽約量也在增加，“部分客戶此前看過房，政策發(fā)布后就過來簽約了。”

12月15日起，上海執(zhí)行差別化住房信貸政策，包括降低首付款比例、降低利率下限等措施。其中，首套房首付最低由此前的35%下調(diào)至30%，二套房首付最低50%，部分區(qū)域二套房首付最低40%。同時，上海市普通住房標(biāo)準(zhǔn)也進(jìn)行了調(diào)整，不僅提高了面積標(biāo)準(zhǔn)，還剔除了價格標(biāo)準(zhǔn)。

“首套房35%的首付，也難倒了一批‘剛需客’，有客戶看中的戶型首付需要115萬元，但掏空兩家人的錢包后只有100萬元，實在撬不動了。”上述售樓處人員告訴記者，“在首付比例下調(diào)至30%后，他們立馬過來簽了。”

上海奉賢區(qū)某樓盤售樓處人員正在介紹樓盤  張淑賢/攝

上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，12月16日，上海新建商品房成交779套，較前一天增加43套，環(huán)比上漲5.8%。而近一周上海新建商品房日均成交589套，12月16日單日成交套數(shù)高于近一周平均水平32.3%。

記者下午6點離開上述樓盤售樓處時，依然有看房者進(jìn)入。“我們沒有明確的下班時間點，只要有客戶就要接待。”該售樓處人士說。

在新房售樓處到訪量增加的同時，上海二手房帶看量也有所增加。某房產(chǎn)中介門店內(nèi)，記者12月16日下午3點到達(dá)時，中介業(yè)務(wù)員或在接待客戶、或在電話聯(lián)系客戶，忙得熱火朝天。

“二手房帶看了近20組客戶。”該房產(chǎn)中介的一位業(yè)務(wù)員告訴記者，這一帶看量比上一個周末有所增加，“政策發(fā)布后，打電話咨詢的房東和客戶都不少。”

“看房者多得很，說不定你都等不到這套房子了。”另一家房產(chǎn)中介門口，一位業(yè)務(wù)員正在給客戶打電話。他告訴記者，當(dāng)天已帶看6組客戶，這么冷的天都有人來看房，之前周末幾乎沒什么人。

記者注意到，相比咨詢量和帶看量的增加，二手房的成交并未出現(xiàn)大幅增長。“截至下午3點，所在區(qū)域還沒有發(fā)出喜報，就意味著當(dāng)天還沒有簽單。”一家房產(chǎn)中介的門店店長告訴記者，“前一天（15日)整個區(qū)域簽了幾單，可能也不是直接受益于政策利好，此前就在談，只是當(dāng)天簽約成功。”

上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，12月16日，上海二手房成交738套，較前一天成交套數(shù)662套增長了11.48%，但較上一個周六僅增加27套。

該店長同時表示，“確實有房東有調(diào)價，但比例不高，就我們門店來看，200套房源，只有1套房源的房東調(diào)高了價格。”

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，12月16日，上海24小時漲價房源量471套，較前一天減少23套，環(huán)比下降4.7%。

多位房產(chǎn)中介人員均認(rèn)為，上海樓市新政雖然會釋放部分需求，但目前買方觀望情緒依然較為濃厚，政策效果如何尚待觀察。

深圳：新房價格戰(zhàn)二手房量漲價穩(wěn)

自11月23日起，深圳執(zhí)行兩條樓市新政：一是下調(diào)二套住房首付比例，二是對享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整。記者在近日前往深圳市不動產(chǎn)登記中心福田登記所，現(xiàn)場辦理業(yè)務(wù)的人不少。

深圳市不動產(chǎn)登記中心福田登記所，現(xiàn)場辦理業(yè)務(wù)的人不少  吳家明/攝

有陪同購房者前來辦理過戶的房產(chǎn)中介經(jīng)理表示，最近幾周的成交量較新政推出前出現(xiàn)小幅增長，主要是以大戶型和改善型需求為主。

也有現(xiàn)場的購房者表示，感受到新政出臺后購房門檻降低帶來的實惠，但還是希望深圳在降低二手房交易成本方面可以推出更多政策。

記者在羅湖翠竹、福田蓮花村片區(qū)實探，多位房產(chǎn)中介經(jīng)理表示這幾周咨詢和看房量環(huán)比明顯上升，對市場信心恢復(fù)有一定的激勵作用，但價格依舊保持穩(wěn)定。

“許多業(yè)主還是急于賣出手上的房子，所以提價現(xiàn)象并不明顯。相反，急于出售的筍盤還有不少，掛牌量增長不少。”翠竹片區(qū)一位資深房產(chǎn)中介經(jīng)理表示，“目前，二手房購房者的信心還是有待進(jìn)一步提振。”

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至12月11日，深圳二手房在售量達(dá)到59325套，再創(chuàng)新高。

樂有家研究中心監(jiān)測顯示，截至12月14日，當(dāng)月深圳二手住宅累計過戶1709套。相比而言，11月深圳二手住宅成交3133套。與此同時，2023年四季度二手房價比2021年歷史最高點跌22%，更有部分片區(qū)和樓盤價格比歷史最高點跌30%至40%，目前量漲價穩(wěn)。

對于房企而言，每一次政策優(yōu)化都是營銷好時機。記者在深圳多個區(qū)走訪發(fā)現(xiàn)，許多新房項目都在抓緊促銷。在龍崗坂田片區(qū)和深圳北站片區(qū)，有新房項目直接開出“86折”等宣傳標(biāo)語。記者發(fā)現(xiàn)，周邊新房甚至打起“價格戰(zhàn)”，均把價格作為宣傳的主力。“一般來說，在一個區(qū)域內(nèi)同時在售的項目互為競品，在目前的市場環(huán)境下，率先降價的有可能就先跑量，其他項目的營銷就非常難做，跟風(fēng)降價的話市場氛圍又會變得更差。”深圳北站片區(qū)一處新房項目的營銷負(fù)責(zé)人說道。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會表示：“總體而言，普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與二套首付比例下降新政在11月底出臺，按照以往政策效應(yīng)的分析研判，其政策出臺的卡點也較為講究，承上啟下意圖或更為明顯。因此，12月市場對于雙新政的持續(xù)消化，讓我們依然對行業(yè)有遐想空間。”

校對：劉榕枝