李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

在近期兩會記者會上，住建部部長表示，城鎮(zhèn)化還有很大發(fā)展提升空間，房地產(chǎn)還是有很大的潛力和空間。這個(gè)空間，按過去的算法，就是城鎮(zhèn)化率從現(xiàn)在的60%升至發(fā)達(dá)國家的80%，還有多少億人要進(jìn)城。按照每人40平米的居住面積，還要建多少億平米的房子。商品房快速增長的那20多年，很多人一直篤信這個(gè)理論，市場高速發(fā)展也支撐了這個(gè)理論。

但現(xiàn)在來看，城鎮(zhèn)化的空間，房地產(chǎn)的空間，可真不是對應(yīng)著商品房的繁榮。不然的話，就又回到舊模式了。住建部部長答記者問的講話中，有句話讓我印象很深刻：我們牢記囑托，一手抓配售型保障房建設(shè)，一手抓租賃型保障房供給，以“一張床、一間房、一套房”等多樣化、多元化方式，著力解決新市民、青年人、農(nóng)民工等住房問題，讓他們放開手腳為美好生活去奮斗。

城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)的空間，可能在這里。“一張床、一間房、一套房”，這個(gè)形象且凝練的表述，首次出現(xiàn)是在2021年8月發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，其中提出上海要構(gòu)建“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應(yīng)體系。其中，“一張床”主要面向保安、保潔、快遞、環(huán)衛(wèi)工人等城市一線勞動者；“一間房”主要面向剛步入社會的新市民、青年人；而“一套房”則主要面向企事業(yè)單位管理人員、科創(chuàng)人才和家庭型客戶。

這么做，就是要針對新市民、青年人、農(nóng)民工，構(gòu)建一個(gè)自成體系的、有租有買的住房供應(yīng)體系，這就是多樣化、多元化的需求滿足。這一供給邏輯傳達(dá)的信號是，城市不僅要有高度，更要有溫度，要讓外來人口進(jìn)得來、留得下、住得安、能成業(yè)。說明什么？城鎮(zhèn)化這么多年，地產(chǎn)高速發(fā)展這么多年，已進(jìn)入了城市的大量人口，卻仍在為一張床、一間房而努力。

這個(gè)規(guī)模有多大呢？答案是4億，其中農(nóng)民工2.96億、共同居住的子女和老人近1個(gè)億。此外，農(nóng)村還有留守兒童、留守婦女、留守老人1億多人，加起來占城市常住人口的比重超過一半。形勢很明了，只看商品房市場，滿眼都是過剩、下滑、甩賣等論調(diào)；但如果看新市民、青年人、農(nóng)民工，發(fā)現(xiàn)機(jī)會和潛力都很大。這就是部長講的，不光要看短期，更要看中長期。

“一張床、一間房、一套房”，主要貫徹的是“低成本”融入城市的理念。比如，2023年底，領(lǐng)導(dǎo)人視察上海閔行區(qū)新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家長租公寓，最低400元就能拎包入住的低價(jià)床位，為快遞小哥、環(huán)衛(wèi)工人、家政人員這些美好生活的創(chuàng)造者提供的不僅是一張床，而且干凈整潔、空間設(shè)計(jì)好，還有公共廚房、公共洗衣房，傳遞出濃濃的歸屬感與獲得感。

等到他們工作穩(wěn)定了、收入提高了，就可以去租一間房，或者公租房、或保租房，這就是“一間房”；結(jié)婚成家了，就可以去買“一套房”。不管是哪一類居住選擇，都貫徹低成本的理念。比如，租金要降至收入的30%，房價(jià)要降至商品房價(jià)格的40%~50%。只有這樣，才能規(guī)避高房價(jià)、高租金、高成本對他們?nèi)谌氤鞘械淖璧K，才能將壓抑的消費(fèi)需求釋放出來。

當(dāng)下，各地如火如荼地發(fā)展配售型的保障性住房，“十四五”重點(diǎn)40城籌建650萬套保障性租賃住房，均貫徹低房價(jià)、低租金原則，目的就在此。對商品房來說，目前之所以困境重重，政策屢提不振，根源在于供需錯(cuò)配。可見，政策繼續(xù)在商品房打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，改變不了局面。

當(dāng)下，迫切需要跳出商品房領(lǐng)域，轉(zhuǎn)到解決新市民、青年人、農(nóng)民工的住房問題，通過“一張床、一間房、一套房”的供給側(cè)的小切口，久久為功、善作善成，修復(fù)城市的內(nèi)需基礎(chǔ)，修復(fù)商品房的需求基礎(chǔ)，才能糾偏失衡甚至板結(jié)的供求關(guān)系，才能讓行業(yè)真正穩(wěn)定下來。

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