近期，筆者在調研時發現一家特別的長租公寓企業，他們的幾條產品線都很有特點：一是對接本地商務局，為來本市投資考察的外地企業團體提供短則一個月、長則半年或以上的租賃服務；二是對接本地教育局、衛健委等，為新引進的醫護人員、教師及管理后勤團隊提供長短租及培訓場地租賃服務；三是為本地考研考編的年輕人提供住房短租及自習室、餐飲服務等。

細看這幾條產品線，最大的特征就是，避免了傳統住房租賃領域的“內卷”，聚焦于細分賽道，并將性價比做到極致。目前的酒店或公寓產品，盡管也開發出長短租兼容、做客群服務的產品，但初始成本高，后端的租賃價格降不下來。這家公寓企業瞅準爛尾物業、廢棄或拋售的公寓、個人閑置房源，將拿房成本降至最低，對外日租金僅為酒店或其他公寓產品的2/3左右。

租期在一個月以上的群體，顯然都是租金敏感型的。另外，除了業內都有的小程序一鍵下單、24小時管家服務、拎包入住、智能安防等，這家租賃企業還提供專業化的衍生服務。比如考察團需要的獨立會議室、租車、地接等；比如醫護、教師等團隊需要定期培訓、團建等；比如考研人群需要自習室、可口廉價的早中晚餐飲等，這些服務是傳統產品滿足不了的。

這家企業的經營者告訴筆者，這些是基礎服務，都免費或以成本價提供，甚至一些個性化的需求，由管家反饋過來也會盡量滿足。比如有考研學生的父母過來，如果有當天未出租的房間，會以超低價租給他們。一方面，他們和旅行社、文旅項目對接，開發一些周末休閑度假旅游線路，給這些高強度、高壓力的人群提供放松、休閑的“營養”產品，覆蓋部分成本。但更重要的是，免費或低成本策略有助于情感維護，降低房源空置率，提高老帶新的客戶增量。

這種算大賬邏輯，更能提高總收益。比如，有的招商項目落地以后，后續派駐的團隊也會選擇他們的租賃產品；很多考研考公上岸的年輕人，會再次租賃他們的產品，甚至介紹同學朋友來。筆者參觀樣板間發現，不管是貓眼全覆蓋，房間色調各異的風格，還是花卉綠植點綴，精致的多功能床頭柜等，安全感十足，溫馨感滿滿。這不是花多少錢的問題，而是用心與否。

看下來，感覺這是個多贏的民生實事。首先，它能盤活空置的房屋，給業主帶來現金流，避免因租不出去或價格下跌而無序掛牌，導致房價跌跌不休。其次，它能助力城市招商引資。過去，各地招商“內卷”嚴重，如補貼或稅收返還。現在，無謂的“內卷”沒有意義，招商講究服務、配套和營商環境。在前期考察階段，能給投資方帶來沁人心脾的好印象，先手牌就打好了。

最后，它能提振城市對人口、人才的吸引力。其實，服務于招商引資，就是對城市吸引人口和人才的巨大貢獻。另外，對考研考公的年輕人來說，一段時間都比較拮據。無論是學業或就業、當下生活或未來預期，壓力很大；很多還是個大號的孩子，內心敏感，有的對前途迷茫。在這個階段，若得到細致的照顧，會覺得城市很溫暖，內心充滿感激，未來可能會留在這里。

這家公寓的一個管家告訴我，去年過春節，有幾個學生沒回家，她和另外一個保安就在這里陪他們，還把老家帶來的土特產送給他們，除夕還和他們一起包了餃子。后來，她才知道，有幾個學生考研或考公沒過、有的已考了兩三次，心理壓力大，身上沒啥錢，也不想回家，就住在這里。她說，這些孩子和她的女兒差不多大，他們不容易，應得到父母般的關照。

由這個微觀案例，筆者聯想到，穩樓市要靠新模式，著眼點要放到每一類群體。具體來說，貼近日常工作和生活，分析新特征和新變化，供給相應類型的居住產品。在這個過程中，政策考慮要長遠一點，居住價格切合支付能力，把居住產品和服務結合起來。年輕人也好，創業者、投資者也好，能以低成本、體面的方式安居，就是為城市所包容，必然壯大住房消費的潛在力量，這就是房地產的新模式，也是行業穩定的長效機制。

本報專欄文章僅代表作者個人觀點，特此說明。