3月14日，?？べY產(chǎn)2026策略交流會(huì)在上海舉辦。

?？べY產(chǎn)管理合伙人、研究總監(jiān)董承非在會(huì)上做主題演講，分享了他本人和?？?duì)于投資的最新思考。談到市場(chǎng)展望，董承非用“混沌”一詞概括，他著重分析了智能汽車和地產(chǎn)兩大行業(yè)，認(rèn)為智能汽車大概率會(huì)變成一門好生意，而地產(chǎn)板塊的風(fēng)險(xiǎn)得到充分釋放，地產(chǎn)股目前是高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的投資。

智能汽車會(huì)變成一門好生意

在今年的“睿所思”（睿郡資產(chǎn)的投研思考欄目）中，董承非提出了三大課題：一、汽車智能化帶來哪些變化？二、地產(chǎn)or地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈？三、昔日牛股今安在？

在演講中，董承非把更多時(shí)間給到了智能汽車行業(yè)。在他看來，汽車電動(dòng)化已經(jīng)接近尾聲，國(guó)產(chǎn)崛起、內(nèi)卷嚴(yán)重，但汽車的智能化才剛剛開始。

為了研究智能化對(duì)汽車行業(yè)可能帶來的變化，董承非回顧了手機(jī)、電視和清潔工具的智能化發(fā)展歷程，并得出一系列思考和結(jié)論。他總結(jié)表示，智能化過程就是產(chǎn)品附加值中軟件和算法比重增大的過程；智能化給消費(fèi)者帶來了新的價(jià)值，所以商業(yè)模式都是或多或少地改善。改善程度取決于智能化產(chǎn)品的難度、迭代深度以及產(chǎn)品功能擴(kuò)展的幅度。智能化和行業(yè)集中度之間似乎沒有直接的關(guān)聯(lián)度。智能化能提升企業(yè)盈利能力和二級(jí)市場(chǎng)估值水平。

董承非認(rèn)為，目前智能汽車還處于雛形階段，未來智能汽車大概率會(huì)是一門好生意，就像智能手機(jī)一樣，贏家可能是披著汽車外衣的AI企業(yè)。他進(jìn)一步分析指出，汽車智能化是AI對(duì)汽車行業(yè)的重塑過程，是AI在物理世界的第一個(gè)入門級(jí)的應(yīng)用。當(dāng)消費(fèi)者從駕駛工作中解脫出來后，車與消費(fèi)者的互動(dòng)體驗(yàn)成為關(guān)鍵，這會(huì)改變目前同質(zhì)化的窘狀，不同品牌的差異化拉大。智能化的過程也是快速迭代和殘酷洗牌的過程，有能力的企業(yè)通過差異化的產(chǎn)品體驗(yàn)獲得產(chǎn)品的溢價(jià)能力和產(chǎn)業(yè)鏈的話語權(quán)，沒有能力的企業(yè)徹底淪為代工企業(yè)或者退出市場(chǎng)。如果智能汽車能像一個(gè)好的專職司機(jī)一樣提供基本駕駛以外的服務(wù)，消費(fèi)者肯定會(huì)買單，企業(yè)也能獲得穩(wěn)定的增值服務(wù)收入。

地產(chǎn)股現(xiàn)在是高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)投資

董承非從2024年起便開始關(guān)注地產(chǎn)行業(yè)，此前曾提出過地產(chǎn)筑底的思考。不過，去年的地產(chǎn)數(shù)據(jù)，銷售量和銷售價(jià)格都低于他的預(yù)期。2025年以來，住宅市場(chǎng)繼續(xù)去庫存，新房+二手房成交已經(jīng)企穩(wěn)，租金收益率也對(duì)房?jī)r(jià)形成支撐。立足當(dāng)下，對(duì)于地產(chǎn)，董承非仍保持著很高的關(guān)注度。

他分析表示，隨著時(shí)間的推移，地產(chǎn)向上Beta的期權(quán)越來越大，參考國(guó)際情況，國(guó)內(nèi)下跌幅度已經(jīng)不小，國(guó)內(nèi)政策已有明確態(tài)度轉(zhuǎn)變跡象。就地產(chǎn)行業(yè)來說，可能會(huì)出現(xiàn)剩者為王的局面。參考美國(guó)情況，行業(yè)集中度會(huì)提升，市場(chǎng)修復(fù)，相關(guān)企業(yè)具備成長(zhǎng)價(jià)值。而地產(chǎn)上下游中的建材行業(yè)也具有配置安全性，收入企穩(wěn)、利潤(rùn)和資產(chǎn)質(zhì)量修復(fù)，相關(guān)企業(yè)的分紅意愿在增強(qiáng)。

對(duì)于地產(chǎn)板塊，董承非給出了最新的思考和結(jié)論。在他看來，地產(chǎn)行業(yè)量和價(jià)格都接近底部位置，但什么時(shí)候能夠反轉(zhuǎn)也沒有什么特別的看法，屬于期權(quán)性質(zhì)。地產(chǎn)板塊的風(fēng)險(xiǎn)得到了充分地釋放，地產(chǎn)企業(yè)有可能剩者為王，但是因?yàn)樾袠I(yè)的杠桿屬性，是高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的投資；地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈屬于中風(fēng)險(xiǎn)中等回報(bào)的投資。

在演講的最后部分，董承非還對(duì)歷史上幾輪主要的A股上漲做了回顧。他認(rèn)為，這次AI浪潮，中國(guó)資本市場(chǎng)有望跑出更多優(yōu)秀企業(yè)。

排版：劉珺宇

校對(duì)：劉星瑩