證券時(shí)報(bào)記者 王蕊

滬深交易所信息顯示，截至3月18日，共有11家公募資管機(jī)構(gòu)累計(jì)提交了15只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）的注冊申請，除3月新申報(bào)的3只產(chǎn)品外，其他12只都已進(jìn)入反饋或問詢階段。

2025年最后一天，中國證監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》。短短兩個(gè)半月，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)數(shù)量已達(dá)到了15只，預(yù)計(jì)募集規(guī)模合計(jì)超過460億元，平均單只產(chǎn)品募資規(guī)模約30.71億元。

從已申報(bào)產(chǎn)品來看，預(yù)計(jì)募集規(guī)模在40億元以上的共有6只。其中，中金唯品會(huì)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金預(yù)計(jì)募集74.7億元，規(guī)模最高；國泰海通砂之船封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金、光大保德信光大安石封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金預(yù)計(jì)分別募資50.64億元和49.05億元。

證券時(shí)報(bào)記者從多家券商資管機(jī)構(gòu)獲悉，在當(dāng)前低利率市場環(huán)境下，REITs已成為公募資管機(jī)構(gòu)做大非貨管理規(guī)模的重要抓手。按單只產(chǎn)品30億元規(guī)模測算，3只至4只產(chǎn)品首發(fā)即可突破百億元；疊加長期存量擴(kuò)募的發(fā)展前景，后續(xù)增長空間廣闊。

從已申報(bào)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目來看，底層資產(chǎn)主要位于上海、深圳、廣州等一線城市，以及合肥、西安等發(fā)展勢能較為強(qiáng)勁的重點(diǎn)二線城市。試點(diǎn)范圍所涵蓋的商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)類型均有覆蓋。原始權(quán)益人同樣是國企、民企兼?zhèn)洌Y產(chǎn)來源多元化。

申萬宏源分析師彭文玉表示，相比基礎(chǔ)設(shè)施REITs，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs資產(chǎn)類型具備高度市場化屬性、發(fā)行主體更趨多元（民營、外資及房企等主體占比更高）、審核鏈條更加簡潔高效、底層資產(chǎn)業(yè)績彈性更高、股性或更強(qiáng)的特征。伴隨商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推出，公募REITs市場資產(chǎn)結(jié)構(gòu)將更加豐富，估值生態(tài)有望重構(gòu)，市場容量進(jìn)一步打開，萬億藍(lán)海可期。

值得注意的是，前述12只產(chǎn)品平均28.5天完成反饋，其中華泰紫金華住安住REITs受理后僅22天便完成問詢，顯示監(jiān)管部門對商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的審核及回復(fù)效率較高。

華源證券固收首席分析師廖志明團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有反饋意見，監(jiān)管關(guān)注點(diǎn)主要集中在四方面：不動(dòng)產(chǎn)合規(guī)性，如手續(xù)完備性、土地用途合規(guī)性、經(jīng)營資質(zhì)完備性等；資產(chǎn)完整性，包含入池資產(chǎn)范圍、共用資產(chǎn)情況等；項(xiàng)目收益情況，要求補(bǔ)充披露項(xiàng)目的運(yùn)營模式和項(xiàng)目競爭力，補(bǔ)充核查租約集中到期、關(guān)聯(lián)交易等風(fēng)險(xiǎn)；估值合理性，要求審慎評估長期增長率取值、預(yù)測期內(nèi)出租率取值等。

事實(shí)上，除了交易所快馬加鞭推進(jìn)首批項(xiàng)目落地外，中國證監(jiān)會(huì)及各地證監(jiān)局也在熱火朝天召開培訓(xùn)會(huì)，指導(dǎo)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、政府部門等積極把握商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs發(fā)展新機(jī)遇。3月13日，中國證監(jiān)會(huì)發(fā)布2026級博士后招收公告，其中特別將“REITs市場體系建設(shè)研究”列為參考研究方向。

同樣在3月13日，四川證監(jiān)局表示，近期聯(lián)合滬深交易所、省委金融辦舉辦“四川省商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)推進(jìn)工作會(huì)”，對摸底資產(chǎn)，做好商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目梯度培育與申報(bào)進(jìn)行了再動(dòng)員、再部署，并針對企業(yè)提出的項(xiàng)目推進(jìn)難點(diǎn)痛點(diǎn)，“一題一答”做好個(gè)案推動(dòng)。