3月27日，龍湖集團（00960.HK）發布2025年全年業績。龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平在業績會上表示，過去三年半，龍湖整體壓降了約600億元有息負債，到今天為止的信用類融資僅余200余億元；去年運營及服務業務貢獻利潤近80億元，今年預計也會有10%以上的增長。預計最晚到2028年，集團運營及服務業務的收入將超過地產開發的收入，到那時的債務結構轉型也徹底完成，意味著龍湖完成轉型實現了新的發展模式。

2025年，龍湖集團債務規模有序壓降。龍湖集團執行董事兼CFO趙軼介紹，期末，集團在手現金292億元，有息負債總額1528億元，較2024年底壓降235億元，降幅達13%；剔除預收款后的資產負債率下降到54.7%，凈負債率基本穩定在52%。“2025年是集團層面債務到期的最高峰，2026年及以后每年到期的集團層面債務規模有限，其中，2026年剩余到期約61億元，2027年到期約62億元。”他說。

在有序降債的同時，龍湖集團的債務結構也在不斷優化。趙軼表示，2025年末，集團平均融資成本進一步下降至3.51%，平均合同借貸年期拉長至12.12年，含資本性支出的經營性現金流為正58億元，并已連續三年為正。

2025年，在開發業務承壓的同時，龍湖集團的運營及服務業務持續增長。根據業績報告，期內龍湖集團實現運營及服務收入267.7億元，創歷史新高，占總營收的比例達到27.5%；運營及服務業務合計實現核心權益后利潤79.2億元，整體毛利率超50%。

“未來運營和服務這兩塊業務會每年保持兩位數的增長，繼續為集團提供穩壓器和壓艙石的作用。”趙軼說，公司在去年已經成功穿越了債務的最高峰，未來將繼續在財務安全穩定的前提下逐步修復利潤，集團的利潤低點在2025年到2026年，預計從2027年開始恢復增長。

陳序平進一步表示，去年集團運營及服務業務的利潤貢獻近80億元，大幅超過地產開發業務，今年預計也會有10%以上的增長，力爭盡快到100億元的利潤規模。預計最晚到2028年，集團運營及服務業務的收入將超過地產開發的收入，意味著到那時，龍湖的債務結構轉型也徹底完成，實現了新的發展模式。

談到房地產發展新模式，陳序平詳細闡述了他的理解。他認為，過去地產開發的規模足夠大、銷售速度足夠快、現金流足夠好，房企的收入、債務結構等建立在這個地產開發的地基上，現在提出發展新模式，如果不重新打地基，僅靠業務的遷移是不現實的。所以龍湖這幾年做的事情就是將業務的調整與債務的調整進行深度融合，因為這兩個是互為因果、互相影響的。債務結構的調整是因為信用債市場的變化，倒逼民營房企必須去做信用債的清零，而信用市場的變化是因為2021年房地產的下行讓整個市場出現了信用裂痕，而信用市場的變化又加劇了房地產市場的下行。

“過去三年半，龍湖整體壓降了600億有息負債，過往我們以信用融資為主，到今天為止的信用類融資僅余200余億，意味著過去幾年我們清掉了幾乎800億的信用融資，龍湖的新地基已經接近打造完成，等債務結構遷移完成后，新模式的地基才能徹底完成打造。”陳序平說。

陳序平還表示，因為整個債務結構的轉換包括新地基的打造，客觀上對地產開發新拿地會有影響，這就倒逼公司更加重視存貨的去化，所以這幾年龍湖整體的存貨包括未開發土儲是顯著下降的，這也是公司在轉型過程中必須去做的一件事，同時公司的運營及服務業務也會變得更加重要。

“按此推演，最晚在2028年，龍湖的運營及服務業務收入就會超過開發收入，整體有息負債預計會降到1200億左右，幾乎都是長周期的經營性物業貸。所以我們一路走過來，經歷過才知道其中的艱辛，面對當下，我們幾乎已經完成了債務結構的轉化，我們也會更加有信心在未來的兩三年時間，把這段轉型之路堅定走下去，堅定去實現！”陳序平說。