證券時報記者 張達

房地產產業鏈條長、涉及面廣，事關人民群眾切身利益和經濟社會發展大局。中央經濟工作會議提出著力穩定房地產市場，并明確去庫存的政策方向，明年房地產庫存如何去化備受關注。

今年以來，隨著控增量、優存量等房地產政策措施持續發揮作用，房地產去庫存穩步推進，全國商品房待售面積自3月以來已經連續9個月減少。不過，成效背后亦有隱憂。截至11月末，全國商品房待售面積的絕對規模仍超7.5億平方米，疊加二手房市場掛牌量較多，庫存壓力仍大。去庫存成為著力穩定房地產市場的當務之急。

推動明年房地產去庫存，從供需兩端協同發力是關鍵。不僅要在供給端嚴控增量、盤活存量，還要在需求端采取有力措施加快消化庫存。

在盤活存量方面，收購存量房用于保障性住房等是重要抓手。這不僅能加快商品房去庫存、緩解部分房企資金壓力，同時，能調整存量市場結構，快速增加保障房供給，滿足新市民、青年人的剛性住房需求，避免了重復建設資源浪費。不過，去年5月存量房收儲政策推出以來，整體進展相對緩慢，這主要是因為收儲過程中面臨資金來源、定價機制、項目選擇標準等多重制約。作為去庫存的重要手段，明年收儲工作還將進一步加力推進，相關配套政策有望有針對性地優化，如在收購主體、用途、價格等方面給予地方政府更大自主權，收購用途拓寬至城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等合理用途。

在嚴控增量方面，隨著我國城市發展從大規模增量擴張轉向存量提質增效為主的階段，人民群眾的住房需求也不再僅滿足于“有房住”，更加追求“住得好”。因此，穩定房地產不能簡單控制新增供應，而應優化供給結構，增加優質供給。預計明年庫存較高地區的宅地供應將有所限制，從源頭上避免庫存加劇。同時，高品質的“好房子”能夠激活“以舊換新”“以小換大”的改善性需求，為市場注入新動力，預計“好房子”建設仍將進一步推進，但在節奏上會強調“有序”推進，避免對現有庫存造成短期沖擊。

在需求端，由于房地產市場在不同城市存在分化，要充分釋放居民的剛性和改善性需求，仍需因城施策采取更多有針對性的措施。市場普遍認為，影響一線城市住房消費的不合理限制有望進一步松綁，其他城市仍將以購房補貼和住房公積金政策為主。其中，作為提振住房消費的重要金融支持政策，公積金政策的支持力度將隨著公積金制度改革的深化進一步加大，未來改革舉措可考慮提高公積金貸款最高額度、降低首付和利率、支持異地互認互貸、支持家庭代際互助、支持提取公積金用于首付、擴大提取使用范圍等，從而幫助居民降低購房成本，促進住房消費。此外，為降低購房者的貸款負擔，房貸利率仍有進一步調降空間，甚至關于房貸利率補貼政策可能性探討最近也受到關注。

當前房地產市場處在新舊模式轉換的調整期，對于轉型過程中出現的陣痛需要客觀理性看待。我國城鎮化進程尚未結束，新型城鎮化仍將帶動新市民群體剛性住房需求的持續釋放，人民群眾生活品質提高帶來的“以舊換新”“以小換大”的改善性住房需求潛力巨大，房地產仍有較大發展空間。

明年房地產去庫存是推動行業轉向新發展模式的關鍵一步，通過供需兩端雙向、精準、協同發力，目的不僅是消化眼前的庫存，更是要引導市場逐步尋找到一個與人口結構、城市化階段、居民收入水平相匹配的新的供求平衡點。當無效供給有效出清，合理需求得到有序滿足，產品與服務品質持續提升，房地產行業在新的平衡下才能實現真正的行穩致遠，最終為經濟高質量發展提供穩定支撐。