近兩年，圍繞物業費的爭議持續升溫。從物業費降價潮興起，到收繳率一路走低，再到物業企業“撤場”事件接連上演，這一系列問題不僅讓物業企業的正常運營舉步維艱，也深深牽動著千萬業主的神經。

自2024年各地物業費限價政策落地以來，全國多個主要城市相繼掀起物業費降價潮。

一名物業企業高管告訴界面新聞，重慶是限價政策最嚴的城市，2024年6月起執行，規定中心城區有電梯住宅最高1.9元/平方米/月，可最多上浮15%；無電梯住宅最高1.35元/平方米/月，標準適用于前期物業（即業委會成立之前的階段）。

青島在2024年也出臺了相關政策，將普通住宅前期物業納入政府指導價，最高等級上限為2.52元/平方米/月。據中指研究院監測，2024年內執行物業費指導價相關政策的城市包括重慶市、銀川市、青島市城陽區、武漢市江夏區等。

過去一年，重點城市的平均物業費還在繼續下滑。中指研究院《2025中國物業服務價格指數研究報告》顯示，2025年12月，20城物業服務均價為2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，環比下跌0.09%。這20城包括上海、北京、深圳、廣州、昆明、合肥、武漢、無錫、南昌、成都、天津、杭州、長沙、蘇州、寧波、濟南、重慶、青島、南京、常州等。

在物業費陷入降價潮之后，一些物業企業開始宣布“撤場”。據界面新聞了解，目前已有包括龍湖物業、中海物業、保利物業、萬科物業等在內的超10家物業企業宣布主動離場部分小區。物業企業選擇撤出的主要原因涉及成本開支增加、物業費收繳率低等。

中指研究院報告顯示，“十四五”期間，物業服務百強企業的物業費收繳率持續下滑，2024年為88.17%，大幅下降4.54個百分點。

在界面新聞組織的本次民營企業調研中，多位來自物業企業的從業人員均表示，物業并非公共服務，不享受國家補貼，物業的運營主體是企業，企業的運作邏輯必然是計算投入產出比，并在合法合規的前提下追求一定的利潤。

“‘一刀切’的限價下，物業費甚至不足以覆蓋很多小區的日常運維成本，降低服務標準又會引發業主的負面情緒，并直接影響物業費的收繳，進入惡性循環。因此，對于企業來說，退場反而成了理性的選擇。”一名物業企業高管告訴界面新聞。

盤古智庫高級研究員江瀚在接受界面新聞采訪時也表示，物業企業“撤場”現象反映限價政策在執行中存在“一刀切”傾向，忽視了區域差異與服務層級分化，對成本敏感型中小物業企業構成生存壓力。

江瀚認為，物業服務具有準公共品屬性，但并非完全公益，若價格長期被壓制在成本線附近，將抑制企業在智慧安防、綠色運維、適老化改造等領域的投入意愿，不利于行業高質量發展。

一名業內人士表示，每個小區的實際情況不一樣，業主的期待不一樣，所需的物業服務方案也不一樣。應該是物業公司制定服務方案，業主集體對服務方案進行決策，并集體監督服務方案的落地執行。

多名物業企業的內部人士還指出，物業行業的發展方向應該是“質價相符”。

同策研究院聯席院長宋紅衛告訴界面新聞，限價政策主要是解決長期存在的前期定價不透明、開發商壟斷等情況。老百姓感覺“質價不符”，錢比其他小區收得高，但享受不到該有的服務。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜在接受界面新聞時也表示，物業費限價的核心不是簡單壓價，而是把“畸高定價—信息黑箱—被動繳費”的鏈條打斷，讓價格回到“質價相符”的軌道。

讓物業實現“質價相符”的基礎是業主治理機制的健全與規范。有物業企業高管告訴界面新聞，業主治理機制不僅僅是成立業委會、召開業主大會，還包括業主大會議事規則、管理規范與約定、重大事項清單的系統化，確保業委會的責權邊界，也保障業主集體決策流程的順暢。

宋紅衛指出，目前部分小區已經有通過業主自治的模式，實現物業服務的改革，業主委員會可以根據小區居民的實際需求采購物業公司的服務條款，不合格可以更換物業公司，這樣不僅實現物業費繳納率提高，還實現物業費的上升，居民得到真實需求的服務滿足。

此外，“質價相符”能持續，物業費的收取是關鍵。一名物業企業人士表示，物業費繳納率低，會導致物業公司無法及時支付各種勞務、維保成本，又反過來影響服務質量。在其看來，可以引入第三方評估及審計，監督物業公司與業委會的行為，保障“質價相符”的落地。

多名行業人士告訴界面新聞，當前物業費限價政策確有優化空間。

在江瀚看來，關鍵在于從“靜態控價”轉向“動態調價+服務匹配”的治理范式，避免以犧牲效率換取公平。其次，“彈性定價”機制則允許物業費根據CPI、人工成本指數或服務質量評級進行年度微調，既可緩解企業成本壓力，又能通過透明規則增強業主信任。比如萬科物業，創新推行“彈性定價”模式，為破解質價不符、公共收益不透明等行業難題提供可參考的經驗。

“核心還是要質價相符，讓業主選擇自己需要的服務，減少行政對市場的干預。”一名物業企業人士指出，需要建立一系列制度，保障業主的知情權、推動業委會成為基層治理的有效組織、保障物業公司的收費權。

同時，物業企業對服務方案及價格公示、維修基金使用等容易引發爭議的關鍵點，監管部門可以因地制宜制定執行規范，給予指導。

“這樣不僅能提高物業費繳納率，也可以實現物業費的上升，居民得到真實需求的服務滿足。”上述人士指出。