“從2025年第四季度開始，香港樓市迎來了重要拐點，此前的底部增持階段已結束，2026年或將進入明確的上漲期，預計2026年香港住宅房價的漲幅將超過10%。”1月20日下午，中原集團創始人施永青在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）采訪時表示。

事實上，在2025年年底，施永青名下的基金會，也開始在香港加碼置業。截至2025年12月底，施永青名下基金會累計斥資逾1.3億港元，購入香港9個住宅單位。

香港樓市已度過底部階段

NBD：2025年年底，您名下的基金會斥資1.3億港元在香港置業，您個人也參與了大額物業投資，這背后的考量是什么？香港樓市是否已迎來最佳布局時機？

施永青：基金會1.3億港元的物業投資，并非我個人決策，而是基金會投資團隊的獨立操作，我沒有參與具體標的選擇、定價等環節，僅給團隊傳遞了核心原則：投資房地產的關鍵并非單純追求價格低廉，更要著眼于長期價值。

我個人實際參與的是香港學生宿舍類大型項目，投資規模較大，與基金會的小額零散投資形成差異。之所以看好這類項目及香港樓市整體走勢，核心是判斷市場已度過底部階段。2025年四季度是香港樓市的重要拐點，此前的底部增持階段已結束，2026年或將正式進入高漲期，房價上漲的幅度與速度都會顯著提升。

2025年香港房價漲幅約5%，預計2026年香港住宅房價漲幅超過10%。而一旦漲幅突破10%，市場情緒會發生根本性轉變。此前，很多潛在購房者擔憂樓市“熊市”未過，即便有剛性需求也選擇租房而非買房，這壓制了房價。而當房價上漲信號明確，房產的投資屬性會激活置業意愿，觀望群體將加速入場，帶動交投量與需求同步攀升。

NBD：您認為支撐香港樓市進入上漲期的核心邏輯是什么？金融與實體經濟層面是否有足夠支撐？

施永青：房價上漲是“心理預期+基本面”雙重作用的結果。心理層面的轉變是直接驅動力，但必須有實體經濟與金融環境的支撐，否則信心難以持續。

目前，港股市場表現強勁，每日成交額穩定在2000億港元以上，較此前千億港元的成交水平大幅提升；IPO（首次公開募股）規模位居全球第一，市場信心持續提振。同時，香港多數行業居民工資水平呈上升趨勢，也為置業購買力提供了保障。多重因素的疊加，讓租售比回歸合理區間，部分租房人群開始轉向買房市場，成為需求增量的重要來源。

內地樓市仍處調整階段

NBD：香港作為大灣區核心城市，其樓市回暖是否會對大灣區的其他內地城市產生傳導效應？

施永青：香港樓市向好確實會對大灣區的其他內地城市產生一定正面連鎖反應，但這種傳導效應有限。香港樓市不僅吸引本地置業者，也受內地投資者青睞，這是其核心競爭優勢。

內地樓市的核心矛盾是開發過度，市場進入漫長消化期。加之部分房企的流動性危機，進一步削弱了市場信心。盡管國家出臺了降低首付比例、下調房貸利率等支持政策，但扭轉開發過度帶來的后遺癥，還需要時間。因此，香港樓市回暖的正面影響，無法抵消內地樓市自身的不利因素。

我預計，2026年，內地樓市仍將處于消化調整階段，房價能逐步站穩已屬理想狀態，價格上漲難度較大。二三線城市應嚴控新房增量，聚焦存量消化；一線城市可適度增加開發、鼓勵投資，吸引社會閑置資金入場，盤活開發商與銀行的存量資金，為行業復蘇奠定基礎。

NBD：您認為，內地樓市出現哪些特征，才意味著真正進入企穩狀態？政策層面可從哪些方面發力？

施永青：內地樓市企穩需先后出現兩大核心信號，且存在明確邏輯遞進關系。

首先是核心區域空置率下降，帶動租金回報率站穩甚至小幅上升。當前，整體空置率難以快速下降，應優先推動核心區空置率回落，讓核心區租金企穩，當房產租金回報率優于銀行存款時，才能吸引投資者入場，為樓市筑底提供支撐。

其次是二手房市場交投量顯著增加。內地二手房市場調整速度快于一手房市場，二手房市場交投量回升是市場復蘇的重要前兆。當交投量增加，二手房業主就不會被迫大幅降價，市場“筍盤”減少，二手房價格才能逐步企穩。

政策層面，進一步下調房貸利率是有效助力。房貸利率下降能降低購房人的購房成本，同時提升租金回報率，吸引更多閑置資金進入房地產市場，推動行業完成筑底。

此外，與其依賴政府財政和銀行資金支持，不如調動社會投資者積極性，取消過多購房地域限制，減免契稅、印花稅及租賃相關稅費，讓資金更規范地服務于市場。

“峰回路轉”和“休養生息”

NBD：香港經歷過完整的樓市周期，而內地樓市2021年前長期單邊上漲，這種差異能為內地房企提供哪些經驗教訓？

施永青：兩地樓市周期差異顯著，香港歷經多輪漲跌，而內地2021年前長期處于上漲階段，即便房價短期脫離居民負擔能力的范圍，也僅橫盤消化，極少大幅回落，2021年后的深度調整是市場首次經歷的調整，沖擊極大。

長期上漲讓內地房企形成“拿地越多越好”的思維，因此地價漲幅曾高于房價漲幅，部分房企曾以高杠桿融資方式加碼土地儲備，將項目開發資金調配至拿地環節，最終導致企業資金鏈出現緊張甚至斷裂問題。很多房企只看到行業向好的一面，未對調整期做好準備，在市場下行時陷入危機。

目前，內地房企整體處于深度調整期，多數民企面臨階段性經營挑戰，即便存活下來的企業，也需長期“休養生息”才能恢復狀態。這背后的核心原因就是過于激進、盲目擴張。房地產行業存在明確周期規律，房企必須敬畏周期，做好風險儲備，不能被單邊上漲行情蒙蔽，否則可能在一輪調整中徹底出局。

NBD：如果分別用一個詞形容2026年的香港和內地樓市，您會選擇哪個？

施永青：香港樓市是“峰回路轉”。歷經調整后，市場已逐步走出低谷，進入明確上漲周期，置業和投資需求將持續釋放，這是最大的機遇。

內地樓市則是“休養生息”，整體處于消化存量、修復信心、盤活資金的階段，核心任務是站穩腳跟，等待復蘇時機，2026年暫無明顯價格上漲機遇。

內地樓市要加快調整進程，關鍵要做好兩點：一是降低購房門檻，激活剛需群體；二是夯實復蘇基本面，同時停止盲目新增土地供應。香港在1997年亞洲金融危機后，通過暫停賣地、降低稅費、房貸利息抵扣個稅等政策逐步使樓市復蘇，這些經驗值得借鑒。